11月12日晚，一則央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號(hào)，下稱(chēng)“254號(hào)文”）文件傳出。多家媒體證實(shí)了文件的真實(shí)性。

“254號(hào)文”由央行辦公廳于11月11日印發(fā)，主送單位包括各分支人行、銀保監(jiān)局、銀行和信托、保險(xiǎn)、金融資管公司，并抄送交易商協(xié)會(huì)。在央行內(nèi)部，文件則主要發(fā)送給辦公廳、市場(chǎng)司、條法司、宏觀審慎局、征信局。央行和銀保監(jiān)系統(tǒng)上下動(dòng)員。

與以往主要是口頭表態(tài)不同，這是央行和銀保監(jiān)會(huì)在房企大規(guī)模出險(xiǎn)一年多來(lái)，首次就房地產(chǎn)融資問(wèn)題出臺(tái)專(zhuān)門(mén)性文件。該通知涵蓋了開(kāi)發(fā)貸、信托、并購(gòu)貸等內(nèi)容在內(nèi)的十六條支持樓市內(nèi)容。

重點(diǎn)內(nèi)容

一、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放。

堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

2、支持個(gè)人住房貸款合理需求。

合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。

3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放。

4、支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期，調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

自本通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。

5、保持債券融資基本穩(wěn)定，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。

推動(dòng)專(zhuān)業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。

鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好借券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。

6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。

二、積極做好“保交樓”金融服務(wù)

7、支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款。

支持國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求。依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)保款，封閉進(jìn)行，專(zhuān)款專(zhuān)用。專(zhuān)項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住字項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于剩余貨值的銷(xiāo)售回款可同時(shí)覆監(jiān)專(zhuān)項(xiàng)借款和新增配套融資的項(xiàng)目，以及剩余貨值的銷(xiāo)售回款不能同時(shí)覆蓋專(zhuān)項(xiàng)借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專(zhuān)項(xiàng)借款配套機(jī)制安排并落實(shí)還款來(lái)源的項(xiàng)目，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)自愿前提下積極提供新增配套融資支持。

新增配套融資的承貸主體應(yīng)與專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目的實(shí)施主體保持一致，項(xiàng)目存量資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)經(jīng)地方政府組織有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估確認(rèn)并已制定“一樓一策”實(shí)施方案，商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)下新設(shè)“專(zhuān)項(xiàng)借款配套融資”子科日用于統(tǒng)計(jì)和管理，配套融資原則上不應(yīng)超過(guò)對(duì)應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)借款的期限。最長(zhǎng)不超過(guò)3年，項(xiàng)目銷(xiāo)售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開(kāi)立的項(xiàng)目專(zhuān)用賬戶(hù)，項(xiàng)目專(zhuān)用賬戶(hù)由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。明確按照“后進(jìn)先出”原則，項(xiàng)目剩余貨值的銷(xiāo)售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專(zhuān)項(xiàng)借款。

對(duì)于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的?？捎杳庳?zé)。

三、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置

9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持。

鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。

鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司，地方資產(chǎn)管理公司(以下統(tǒng)稱(chēng)資產(chǎn)管理公司)發(fā)揮在不良資產(chǎn)處里，風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。

10、積極探索市場(chǎng)化支持方式。

對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。

鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過(guò)擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置，支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過(guò)設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場(chǎng)化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，支持項(xiàng)目完工交付。

四、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益

11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息。

對(duì)于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場(chǎng)化。法治化原則與購(gòu)房人自主開(kāi)展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整。

對(duì)于惡意逃廢金融債務(wù)的行為，依法依規(guī)予以處理，維護(hù)良好市場(chǎng)秩序

12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。

個(gè)人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報(bào)送信用記錄；經(jīng)人民法院判決、裁定認(rèn)定應(yīng)予調(diào)整的，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報(bào)送，已報(bào)送的予以調(diào)整。

五、階段性調(diào)整部分金融管理政策

13、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排。

對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿(mǎn)足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。

14、階段性?xún)?yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策。

相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已出臺(tái)的適用于主要商業(yè)銀行、全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。

六、加大住房租賃金融支持力度

15、優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。

16、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

支持住房租售企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專(zhuān)項(xiàng)用于租賃生房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，鼓品商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

第二支箭的信號(hào)

中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)11月8日發(fā)布，為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買(mǎi)債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

11月9日，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了久違的股債雙漲走勢(shì)，據(jù)稱(chēng)這歸因于上述2500億元民企債券融資利好政策。

11月10日，交易商協(xié)會(huì)進(jìn)一步公布，已受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。

11月11日，保利發(fā)展公告稱(chēng)，收到中交易商協(xié)會(huì)出具的四份《接受注冊(cè)通知書(shū)》，同意接受公司中期票據(jù)、短期融資券注冊(cè)。其中，中期票據(jù)注冊(cè)額度合計(jì)為50億元，短期融資券注冊(cè)額度合計(jì)為50億元。

新聞來(lái)源：澎湃網(wǎng)