在中期業(yè)績推介會上，萬科董事會主席郁亮表示，住房的剛性需求仍然很強，依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。舉例而言，目前市場中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10億-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當前新開工的降幅，新建住宅還達不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當前市場肯定是偏低了，不會一直維持在這個水平。

房地產行業(yè)步入拐點

房地產市場的中長期前景，作為國民經濟支柱產業(yè)，房地產市場一定會回到可持續(xù)發(fā)展的軌道上來，當前極度悲觀的市場是不可持續(xù)的。

結合中長期因素來看，當前的房地產行業(yè)的確步入發(fā)展拐點，告別快速發(fā)展期。

1、人口老齡化提速

人口數量和結構變動是左右房價走勢的核心因素。2021年末，我國60歲及以上人口數量達2.67億人，占比18.9%，較十年前提升5.2個百分點，老齡化不斷提速。人人都會老去，老齡化歸因于少子化，即不是老年人占比多了，而是年輕人占比少了。年輕人是購房主力軍，年輕人占比下降會導致購房需求出現趨勢性萎縮。

2、城鎮(zhèn)化減速

很多人在老家有房子，卻只能在工作的城市租房，這便是戶籍所在地與工作地不同導致的住房結構錯配。過去幾十年，城鎮(zhèn)化率的快速提升導致人口流動加速，城市作為整體的人口凈流入區(qū)域，房價迎來了趨勢性上漲。截至2021年末，我國城鎮(zhèn)化率達到64.72%，快速提升期接近尾聲，對房價的拉動效減弱。

3、城房產稅預期打擊多套房持有需求

雖然相關部門明確表態(tài)，當前不是推出房產稅的好時機，但著眼于未來，房產稅遲早會來已成為大眾共識。結合歐美發(fā)達國家1%-2%左右的房產稅率來看，房產稅的出臺會有效抑制民眾的多套房持有需求，從根本上壓制房價。

但是，房地產行業(yè)迎來發(fā)展拐點并不等于房價長期下跌，也不等于房地產失去抗通脹的財富保值屬性。

1、我國的住房需求遠沒有飽和

從剛需住房來看，3億新市民對應著較大的剛性住房需求；從改善性需求來看，據中信證券測算，2020年我國2居室及以下戶型占比約38.9%，房齡35年以上住房占比約11.7%，人均住房使用面積僅為主要發(fā)達國家的約71%，改善性需求仍有巨大的發(fā)掘空間。此外，我國都市圈化進程仍處于快速發(fā)展期，都市圈化帶來的人口流動會產生額外的住房需求，對都市圈房價形成支撐。綜合測算，“十四五”期間我國年均新增住房需求有望保持在14億平以上，約為2021年全國住房銷售面積的80%左右。

2、抗通脹的資產屬性

既便城鎮(zhèn)化步入成熟期，抗通脹的資產屬性仍會驅動房價保持穩(wěn)定增速。如數據顯示，過去40年里，美國房價年均增速3.8%，英國房價年均增速為5.9%，較好地體現了房產抗通脹的屬性?？梢?，在房住不炒、人口老齡化、經濟增速放緩等宏觀大背景下，房價快速上漲的時代已成為過去，但這并不會剝奪房地產作為長期抗通脹資產的優(yōu)越性。

3、選擇有發(fā)展前景的城市

當前房地產市場亂象頻出，購買需謹慎選擇。和國家戰(zhàn)略同步，才能始終站于時代風口。

廊坊依托優(yōu)越的地理位置，疏解北京非首都功能，規(guī)劃150平方公里臨空經濟區(qū)，結合北京市和河北省城鄉(xiāng)規(guī)劃，依托交通干線和生態(tài)廊道，對接機場功能布局，規(guī)劃航空物流區(qū)、科技創(chuàng)新區(qū)、服務保障區(qū)等3個組團。

位于廊坊永清的科技創(chuàng)新區(qū)，規(guī)劃面積50平方公里。重點發(fā)展航空工業(yè)產品研發(fā)、技術創(chuàng)新等產業(yè)，建設航空科技孵化設施和服務平臺，支持航空可創(chuàng)新創(chuàng)業(yè);吸引航空工業(yè)領域知名企業(yè)建設技術創(chuàng)新中心，加強航空科技的國際合作，提升我國航空科技領域研發(fā)水平，打造我國航空科技創(chuàng)新的重要基地；

永清區(qū)域交通十分便捷，目前已開通的高速公路有京臺高速、京德高速、榮烏高速新線，途徑的軌道交通線路有雄安新區(qū)地鐵R1線（建設中）、津興高鐵（建設中）、R4地鐵線（規(guī)劃中），雄安新區(qū)地鐵R1線目前在緊鑼密鼓的建設當中，預計2023年6月底建成通車，屆時將增加一種進京的選擇，能夠實現15分鐘到達大興機場，1個小時到達麗澤商務區(qū)。

永清作為一個產業(yè)支撐和便捷交通兼具的城市，同時還擁有近 5 萬畝天然森林公園，全區(qū)森林覆蓋率達到 43%，是京南天然氧吧，對于呼吸道疾病和人體血液循環(huán)也有較好的預防和保養(yǎng)作用。

3、選擇優(yōu)質房地產項目投資

百川格外和百川錦尚項目位于廊坊永清縣臨空經濟區(qū)科技創(chuàng)新區(qū)內，距離北京大興國際機場僅15公里。周邊規(guī)劃48平方公里科技創(chuàng)新區(qū)，目前諸多高精技術產業(yè)已落戶永清北部，包括中國民航局與河北省確定合作的重大項目民航科教產業(yè)園、宸信·中信海直無人機科技產業(yè)園、冷鏈物流園等。

永清區(qū)域目前處于建設初期，相較環(huán)京其他城市價格更加合理。且永清北部未來發(fā)展空間可觀，性價比超高，是在外打拼的青年人首選宜居之所。

對于投資性購房來說，買房賺的是兩份錢，一份是房價上漲的錢，一份是租金收入（/節(jié)約）的錢。當房價上漲僅可抵消通脹影響時，租金收入便可視作通脹調整后的房產投資收益。對于剛性需求和改善性需求來說，房子背后對應的不僅僅是鋼鐵水泥建筑物，也不僅僅是住有所居的心理訴求，背后還承載著各種便利、資源和機會，只要能抵抗通脹，便始終具有購買價值。